“三价合一”落地,对房地产市场有什么影响?

二手房交易“三价合一”政策今年3月29日在深圳正式落地。3月28日,人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知,将建立信息互通查询机制,规范购房融资,坚决遏制在二手房交易领域中“阴阳合同”和“高评高贷”现象,确保房地产市场平稳健康发展。


该通知要求,商业银行办理房屋贷款业务,要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。


随着各地三价合一政策的实施,不少的购房者有点迷茫起来,不知道这个政策的出台对于自己买房有什么影响。那么针对二手房交易的三价合一政策是什么?三价合一政策后对购房者购买二手房有什么影响?下面我们就详细了解及分析。



二手房交易中的三价合一究竟是什么?

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三价是指二手房交易的网签价格、贷款评估价、计税价。


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网签价格:即买卖双方交易后在房产局信息网录入的房屋交易价格。

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贷款评估价:在二手房贷款中,银行会参考购房者提供的《买卖合同》和银行委托第三方评估机构进行评估得出的价格,两者取低,做为贷款评估依据。有些人为了可以增加贷款额度,会再拟订另一本买卖合同,把实际成交价写高,再与银行委托的评估机构协调把评估价格写高,以便于多贷款。
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税局计税的价格:在二手房交易过程中,税局会参考购房者提供的《买卖合同》和税局内部审税价,两者取高,做为税局审税评估依据。有人为了避免高额税费,会再拟定另一本合同,把实际成交价写低,以便于少交税。


因此,在新政之前二手房交易过程中会出现三本合同,就是我们俗称的”阴阳合同“,其不同之处就是成交价格的变化。


深圳“三价合一”政策即二手房交易过程中,银行贷款评估价格、税局计税价格要与网签价格一致(即:贷款评估价格=税局计税价格=网签价格)。


“三价合一”对购买二手房有什么影响?


“三价合一”政策推行后,买卖双方在办理二手房银行贷款及缴纳税费手续时,都必须使用同一本合同、同一个价格,这样能避免买卖双方通过“阴阳合同”来少交税费,也不能通过写高成交价格来获得更多的贷款额度。换句话说新政的实施会提高购买二手房的成本。


举个例子:

黄某购买90m²的二手房,实际成交价为150万,为减少税费,双方协商把网签价格定为130万。黄某属于首套购房,需要交纳1%契税,按照首付30%进行购房。



因此,三价合一后,部分购房者将面临2种选择:

① 为了能够多贷款,降低首付,可以选择把交易价格做高,但是需要交纳更高的税费。

② 为了能够少交税,可以把交易价格做低,但是贷款额度会降低,首付会增加。



一句话高度概括:购买二手房的门槛和成本提高了,你能向银行贷到的钱少了,你自己需要掏的钱多了,或者你的购房税费增加了。


虽然,“三价合一”政策推行后,增加了购房者的购房成本,但是,它的存在并不是一无是处的。


“三价合一”政策的实施,不仅是政府规避二手房交易市场“阴阳合同”现象的一种方式,也是调控二手房房价的一个行为。“三价合一”政策实施后,深圳市各区的二手房报价普遍下调,二手房房价管控成效显现。


此外,“三价合一”的出台,对新房市场来说,也是一个间接利好的政策。该政策刺激了一部分购房者转向新房市场,特别是对一些购买力不强的刚需客,原先奔着购房成本较低而关注的二手房,新政后二手房购房成本几乎与新房一样,甚至比新房还高,那还不如直接买新房呢,既省心又有更多选择。


目前,深圳已经全面推进“三价合一”政策,南宁市是否也能实施“三价合一”政策呢?看来难度还是不小的,因为这需要房产局、不动产登记局、金融部门、税务部门等多家机构联合统一协调,打破各自的数据信息壁垒,实现数据互通,才能做到协同联动,群策群力,对南宁二手房交易市场的不良行为达到群防群治的目的。同时也能完善二手房交易市场的监测管理,有利于掌握更真实的房地产交易数据。


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