职业投资人套路大解密!买对资产轻松翻倍,瞎买可能血本无归!

在进入文章正题之前,我必须要先承认一个错误:


过去这半年,鉴于楼市风险的增加,我一直在推荐大家去购买二手房,一直在说二手房比起新房的巨大优势。


比如,价格低,不存在烂尾风险,可拎包出租,流动性好等等。


但是,却并没有仔细说明,哪些二手房能买,哪些不能买。


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导致昨天有朋友问我:“看上一个80-90年代的老房子,必须全款,能不能买?”


我的回答是:“绝对不行!尤其是新手玩家,想都不要想!”


让朋友们对二手房产生这样的疑惑,这是我的疏忽。


我应该早点写这篇文章,早点说清楚,哪些二手房是机遇,哪些二手房是深坑!


所以,今天首先要明确一点,并不是所有二手房都可以闭眼买入,并不是所有二手房都比新房好!


买二手房,也有很深很深的套路。


哪些能买,哪些不能碰,早已形成了一套成熟的潜规则。


只有按照这些套路来买房,才能真正实现风险的最小化,收益的最大化。


1

买房前,请一定要明确自己的最真实目的:

我买房到底是为了赚钱?还是为了别的


我们为什么要买房?


是为了结婚,是为了上学,还是为了财富升值?


目的越纯粹,房子越好选。目的越复杂,房子可选择性越小。


我们举例子来看:


比如说,我就想给孩子上好学校,那么ok,学区房很多。


比如说,我就想交通便利,好,地铁房也不少。


比如说,我就想房价低,但是将来潜力大,这种称为洼地的区域,仔细找找也是有的。


但是,如果你又想要学区,又想要地铁,又想要价格低,又想要潜力大,那很抱歉,这种房子,要么没有,要么出来就被中介自己内部消化,根本没咱们什么事儿。


所以,一定要明确自己买房的真实目的,想赚钱就是想赚钱,想自用就是纯刚需,千万不要给买房上附加太多的边角料,不然的话,会白白错失绝佳的市场机遇。


这个世界上没有一个十全十美,全部兼顾的房子。


有时一个犹豫,可能几百万就没了。


一旦你想清楚了这一点,请再思考另一个问题:


你买房,为了保值增值赚钱的目的,有没有超过50%?


如果超过了,请接着往下看。


2

投资房产,新房&二手房怎么选?


买新房还是选二手房?哪个更合适投资?


新房or二手房的选择问题,并没有那么复杂,一旦明白了买房赚钱的本质,这个问题对你来说就会非常容易解决。


买房赚钱的本质是什么?


是一个非常非常简单的公式:


收益=(卖出价-买入价)× 持有面积 


在某些情况下,可以再×周转效率


例如:


买入1万,卖出3万,100平,用时2年,那么收益就是200万/2年,100万/年。


买入1万,卖出2万,50平,用时1年,那么收益就是50万/年。


是不是感觉很小学生,没错,小学生都会算。


但是不要小看这个公式,因为通过这个公式的变量,我们就可以轻易的发现,买什么样的房子收益最大。


1.【卖出价-买入价】的启示:增值空间最重要


房子并不是越贵越好,也不一定是地段为王,而是增值空间越大越好。


买房投资,不能只看地段,不能只选贵的。


曾经去上海考察时认识了一个老板,2007年买了汤臣一品,当时房价是8万/平,10年之后,也就是2017年,房价涨到20万/平。


这可是最好的江景房,地段之王。


就是这样一个顶豪,10年时间,房价涨了12万,增值1.5倍,还不好出手。


那这10年来上海的均价是多少呢?


2007年上海均价1万,2017年上海均价5万5,涨了5倍。


这是最直观的例子,有时候,你买顶豪,你买地铁学区房,不一定有老公房赚的多。


当然,如果有被限价的新房,比周边二手房要便宜很多的那种,果断入手,不需要有犹豫。


买房,实际上就是买价格差。


2.【持有面积】的启示:大房子的利好


涨幅相似的情况下,持有面积越大,收益越多。这也是为什么老破大很受专业房产投资人欢迎的原因,均价低,面积大,不用涨太多,就能赚很多。


200平的房子,每平只要涨1000,就能赚20万。


对于广州来说,均价基本每2个月就能涨1000。


当然,老破大也有很多问题,关于购买老破大的注意事项,下文有详细说明。


3.【周转效率】的启示:二手房2年就能卖,租金还能抵月供,新房至少3-5年不能卖,且无收益,风险倍增。


对于中国的房价来说,基本上3年就有一轮变化。


二手房买入后,2-3年就可以出手套现,之后不论是加仓再入,还是持有现金都是可自由选择的,完美的利用了楼市的周期属性。(因为税费问题,不满2年卖出的收益一般都很差)


除此以外,二手房可以即买即住,不住就租,现金流良好,买卖周转都很方便。


在这一点上,老破小比老破大更具备优势。


但是新房就很难达到这样的效率,从预售到交房,一般都要2年,再持有2年,达到满二标准,至少要经历4-5年的时间。


这么长的时间,一个是会浪费一些周期性的机会;二是一旦出现任何价格下调的风险,新房是没有太多机会避险的,要么没房本,要么不满二,除非割肉大甩卖,很亏;三是装修的成本高,且没有太多租金收益,此消彼长之下,基本可以得出这样一个结论:


投资目的占50%以上的时候,新房并不是那么合适。(被限价的新房除外)


3

敲黑板划重点:老破小和老破大该怎么选


(以下一切能实现的前提:房龄不要超过20年,超过不好贷款)


老破大&老破小:并不是真的让你买又老又破的房子,按照字面意思来买,绝对是要亏到跳楼的。


实际上,老破大和老破小这种说法,更多的像行业内一种约定俗成的暗语。


老破大:指被市场低估的大房子,原因可能有很多种,比如顶楼复式,比如小区环境太差,比较户型巨烂等等。总之这些房子就是有一个特点,主要因为太大,其次因为其它种种原因,不好卖,比周边的房子便宜很多,便宜个几十万,打个7-8折是常有的。


老破小:指租售比非常高的小房子,通常情况下,房子越小,租售比越高。如果能遇到租金收益5%以上的老破小,闭着眼睛买。


在房产投资中,老破小和老破大,早已形成了两个专业的流派,而且这两个流派,在众多房投派系之中,基数最大,受众最广。



4

先说最适合新手的流派:老破小


为什么说老破小适合新手,因为老破小需要的启动资金非常少,有小几十万就能进去玩一玩,以小博大。


选择老破小的核心竞争力:租金。


为什么说小房子的核心竞争力是租金?


因为租金有下限!


因为租金是按照几室几厅来收,不按照面积来收。


尤其是在租赁市场上,相同位置的1室1厅,不论面积,价位差别都不会很大。


甚至可以说到了45平米以下,基本就不会再有变化。


拿北京潘家园举例:


都是90年代的房子,都在潘家园片区。


45平,月租4600。


38平,月租4600。


33平,月租还是4600。


看到了么,这里的33平,就是我们要买的“老破小”。


我们要的,就是最高的租金/房价比,最高的租赁回报率。


选择老破小的标准:相同租金下,面积越小越好。


为什么会出现租金有下限这种情况?


因为满足的需求是一样的,“我要自己住1间房。”


不论是30平,40平,50平,满足的都是自己住1间房这个需求。


在大城市中,这是最最基本的刚性需求。


只要你不给他多一个房间或者少一个客厅,那么这个需求,对于刚需来说,就值这么多钱。


2室1厅,3室1厅也是同样的道理。


老破小的优势:


投入低,租金回报率高,不害怕房价的波动,好卖。


老破小的劣势:


面积小,房价回报率偏低,虽然好卖,但因为总价低,交易税费就显得高昂,会拉低一部分房价收益。


但是,一旦老破小的数量多起来,也是一个不可小觑的力量,尤其是让人眼红的租金现金流,可以支撑你进行更多的投资。


毕竟,大家最害怕的房价下跌,对包租婆来说就是个笑话。


说完老破小,再来说说老破大。


5

靠房价上涨获利的流派:老破大


老破大的优势:


随便一个小区,顶楼都要比次顶楼便宜。


随便一个城市,二房单价都要比四房贵。


这就人为创造了一片洼地:大房子便宜,顶楼大房子更便宜,当户主着急卖却卖不出去的时候,就只能降价出售。


这个时候,我们常说的7折笋盘就诞生了。


一些专业的房产投资人,尤其是有二手房资源的人,会以低于市场价很多的价格入手这些“老破大”,然后挂出来慢慢卖,静候有缘人。


当然,一开始肯定是很难出售的,但是随着房价一天天的增高,笋盘的价格也被慢慢的推升。


尤其是在楼市行情火热的时候,会有很多不了解行情的外地人来买房,外地人一看,我靠这房子只要95折,除了是顶楼没别的毛病,装修还好看,赶紧买买买,这一进一出,老破大投资人的收益就出来了。


而且千万不要忘了买房的基本公式:收益=(卖出价-买入价)× 面积 × 周转效率。


面积大,就是有面积大的优势。


每当城市均价涨1000,200平的房子就是会比100平的房子多赚一倍。


当然,老破大的劣势跟优势一样明显:


首先,对于普通人来说,你需要付出很多精力,才能第一时间找到这些笋盘资源。


其次,老破大租金收益率非常低,人1室1厅的房子,租4600,你4室1厅的房子,租9000。


就跟存钱一样,人家年利率5%,你2.5%,心都在滴血。



除此以外,老破大买卖周期很长,你需要等买家,在楼市行情不好的时候,就跟守株待兔一样,不容易碰见瞎兔子。


但是,不论怎样,老破大和老破小都有一个共同的优势:


不怕房价跌。


老破大本身买入就打了折,老破小有租金收益,这两个都是可以用来保底的东西。


可以说,在防风险这一点上,二手房具备先天性的优势。



6

最后,给一个关于新房的温馨小提示


如果你遇到被限价的新房,且新房价格明显低于周边二手房的,可以闭着眼睛入手,不用犹豫太多。


如果有性价比极高的新房,谁特么愿意用二手的?


关键是,______________(欢迎留言填空)

原文摘自网络

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